Skulle marknadshyror kunna lösa den akuta bostadsbristen där fler får tillgång till hyresrätter? Eller resulterar det i ett scenario där hyresgäster inte har råd att bo kvar, till social housing och stigmatisering? Hyresgästföreningens ordförande Marie Linder och Peter Englund, nationalekonom på Handelshögskolan, möts i en duell och ger sina respektive åsikter i frågan.
För: Peter Englund, nationalekonom, Handelshögskolan
Peter Englund. Foto: Handelshögskolan i Stockholm
Du var med och skrev en rapport som kom ut 2017 där det konstateras att marknadshyror skulle kunna lösa upp knutarna på bomarknaden, i Storstockholm. Kan du förklara lite hur det skulle fungera?
– När man talar om marknadshyror är inte tanken att hyran ska kunna ändras över en natt vilket ju skulle skapa en helt oförutsägbar situation för de boende. I stället ska man tänka på någon form av standardkontrakt, som hyresgästen kan variera beroende på behov. Den bästa jämförelsen är en ägare av en bostadsrätt eller villa. Ägarens bostadskostnader domineras som bekant av lånekostnader och vid ett köp behöver man ta ställning till en rörlig eller fast ränta. På samma sätt borde det finnas en valmöjlighet på hyresmarknaden där man kan skriva längre eller kortare kontrakt. Med tanke på att hyresgäster är i underläge i förhållande till fastighetsägare skulle det bli en naturlig roll för hyresgästföreningen att förhandla fram ett standardkontrakt. Det borde normalt vara relativt långsiktigt där hyran skrivs upp med konsumentprisindex under exempelvis tio år eller längre. Det är en sådan modell som man kan kalla för marknadshyror och då behöver marknadshyror inte vara otrygga för hyresgästerna.
Vilka effekter skulle en sådan modell få?
– Den viktigaste enskilda effekten är att det skulle finnas hyresrätter tillgängliga med kort varsel. Idag är det inte fallet utan man måste köa, ofta i flera år, vilket förstås är väldigt besvärande för alla som inte har någon bostad: ungdomar som ska flytta hemifrån, och människor från andra delar av Sverige eller andra länder. En ytterligare effekt är att det skulle göra bostäder tillgängliga även för de som har en svag ställning på kreditmarknaden. Det är inte rimligt att alla unga människor måste belåna sig eller att deras föräldrar behöver pantsätta villan för att kunna ta ett lån. Då har man ofta bundit sig till för stora risker i ett tidigt skede i livet.
Hur skulle någon form av marknadshyror möta behovet av bostäder hos betalningssvaga grupper i samhället?
– Den allmänna bostadsbristen är svår att bygga bort, särskilt för enkla och billiga bostäder. Nya bostäder är per definition dyra, av samma skäl som en ny bil är dyrare än en begagnad. Hyresregleringen har också bidragit till att höja kvaliteten i beståndet, vilket gör att det finns för få lägenheter av en något lägre standard som unga skulle kunna bo i under en tid. Det kanske låter cyniskt men jag tror det skulle behövas mer av enkla äldre bostäder.
Hyresgästföreningen presenterade tidigare i år en rapport som visar på ett scenario med marknadshyror där hyrorna skulle höjas rejält, i vissa fall fördubblas, i storstäder som Stockholm och Göteborg men även utanför storstaden. Hur ser du på det?
– En effekt som vi också såg i våra beräkningar är att hyrorna skulle höjas mer i attraktiva områden som i innerstan där folk också har högre inkomster. Jag skulle säga att det är rätt så svårt att veta exakt hur mycket den allmänna hyreshöjningen blir. Vi utgick i våra beräkningar ifrån boendekostnader i bostadsrätt och antog att marknadshyror skulle motsvara dagens kostnader i bostadsrätt. Att räkna ut bostadskostnaderna i bostadsrätt är inte helt okomplicerat och beror bland annat på vad man antar om ränte- och kapitalkostnader. Om man antar att de motsvarar den lägsta låneräntan får man till exempel ganska måttliga hyreshöjningar. Det är dock ingen tvekan om att det skulle röra sig om stora höjningar i attraktiva områden. Till de som drabbas mest skulle det behöva kompletteras med någon form av omfördelning, i form av exempelvis höjda bostadsbidrag. Vi ska komma ihåg att hyreshöjningar inte är pengar som automatiskt försvinner i privata värdars fickor. Mycket går tillbaka till kommunala bostadsbolag och till den offentliga sektorn genom ökad bolagsskatt. Dessutom kan man tänka sig att lägga en särskild skatt på den kapitalvinst som fastighetsägarna gör. Kostnaderna för höjda bostadsbidrag behöver därför inte drabba skattebetalarna.
Emot: Marie Linder, förbundsordförande, Hyresgästföreningen
Marie Linder. Foto: Kristian Pohl
Hyresgästföreningen presenterade tidigare i somras en ny rapport som enligt er visar ett möjligt scenario med marknadshyror. Vilka effekter skulle det få?
– Rapporten visar att marknadshyror skulle innebära höjda hyror både i storstadsregioner och utanför storstäderna. Det rör sig alltså inte bara om ett storstadsfenomen, det skulle innebära höjda hyror i hela Sverige. Det betyder att om marknadshyror införs skulle många hyresgäster inte ha råd att bo kvar. Med ett rent marknadsmässigt system blir hyresrätten en otrygg boendeform. Peter Englund säger att marknadshyror enligt hans modell skulle göra hyresrätter tillgängliga med kort varsel. Detta innebär helt enkelt att han tycker att hyresgäster ska tvingas flytta för att hyresvärden funnit någon annan som är beredd att betala mer. Även om det är långa kontrakt på flera år är det ingen tröst för hyresgäster som, när kontraktstiden löper ut, får en hyreshöjning man inte klarar av. De höjda hyrorna innebär även att samhället får stora kostnader för bostadsbidrag och försörjningsstöd. Så ökade vinster för fastighetsägarna får betalas med våra skattepengar. Fler skulle bli beroende av bostadsbidrag för att ha råd att bo. Det låser fast människor i bidragsberoende eftersom höga bostadsbidrag ger höga marginaleffekter då inkomsten ökar. Ett alternativ till höjda bostadsbidrag är social housing, en modell som används i andra länder där man han marknadshyror. Men det är en både dyr och stigmatiserande lösning. Sverige har ju valt att inte peka ut den som behöver samhällets stöd för att bo. De allmännyttiga bostadsbolagen erbjuder bostäder till allas nytta. Ingen pekas ut och alla ska ha fullgoda bostäder.
Så varför är marknadshyror inte en bra idé?
– Om marknadshyror införs ändrar vi vårt bostadssystem i grunden. Vi har en valfrihetsmodell idag, en modell som alla politiska partier varit överens om. Som konsument ska du kunna välja den upplåtelseform som passar dig bäst. Politikens uppgift är därför att skapa likvärdiga ekonomiska villkor för ägt och hyrt boende. Idag är hyresrätten skattemässigt missgynnad. Nuvarande hyressättningssystem ger trygghet för konsumenten mot oskäliga hyreshöjningar. Vi förhandlar hyrorna i det här landet utifrån det som kallas bruksvärde – hyran bestäms av lägenhetens storlek, standard, kvalitet och läge. Det garanterar ett långsiktigt ekonomiskt förhållningssätt för både hyresgäst och hyresvärd. Det ska inte vara bristen på bostäder som avgör priset utan vilken standard bostäderna har.
Skulle inte ett system med någon form av fri hyressättning kunna bidra till att till exempel öka rörligheten på bostadsmarknaden och öka produktionen av nya bostäder?
– För det första är vi som bor i hyresrätt de som rör oss mest och bor trängst. Men det blir en konstig diskussion kring rörlighet. Vi har valt att ha en valfrihetsmodell. Även om vi vill att människor ska röra på sig ska det vara hyresgästens eget val, precis som det är för den som äger sin bostad. Valfriheten på bostadsmarknaden kan bara garanteras om det byggs mer och till rimliga hyror. Det stora problemet idag är att unga människor inte har råd att efterfråga den dyra nyproduktionen. Vi vet också från andra länder som har infört marknadshyra att det inte leder till ökad bostadsproduktion. Idag är det för många som tjänar på bostadsbristen vilket gör att produktionen av bostäder hålls nere och priserna håll uppe. Marknaden själv kommer därför aldrig att lösa problemet. Jag tycker att vi behöver samla ihop politiker, byggföretag, förvaltare och konsumenter och komma fram till hur vi ska se till att människor får rätt till ett gott hem och att alla barn växer upp i goda bra bostadsmiljöer. Då är inte marknadshyror lösningen. Nationalekonomiska modeller är ofta bra i teorin, men brister då de möter verkligheten. Värdet av rätten till ett hem kan inte reduceras till en fråga om priset på marknaden. Bostaden är inte vilken vara som helst. Det är en del av vår välfärd som alla ska ha rätt till och som vi gemensamt måste ta ansvar för.
