Susanna Elfors, hållbarhetsexpert och teknologie dr i bebyggelseanalys, vill med sin nya guide om hållbara stadsdelar ge fastighetsägare inspiration och verktyg för att arbeta med såväl tekniska miljöåtgärder som social hållbarhet. Hållbart Byggande fick en pratstund med författaren om platsutveckling, lönsamhet och framgångsfaktorer.
Susanna Elfors har doktorerat i bebyggelseanalys på KTH och har forskat om digitalisering och grannskapsutveckling. Hon har också arbetat som energi- och miljökonsult, politisk sekreterare och handläggare. Sedan tio år tillbaka driver hon eget företag inom hållbar stadsdelsutveckling och har arbetat med flera stora stadsdelsutvecklingsprojekt tillsammans med olika fastighetsägare. I boken Hållbart såklart! Fastighetsägarens guide till levande och hållbara stadsdelar som kom ut i våras, ger Susanna Elfors en teoretisk bakgrund till vad hållbar stadsdelsutveckling är. Metoder och konkreta exempel på hållbarhetssatsningar gjorda av olika fastighetsägare runtom i Sverige beskrivs och frågan om hur hållbar stadsdelsutveckling kan vara lönsamt utan att bidra till en oönskad gentrifiering diskuteras.
Hej Susanna! Berätta – hur uppstod idén om att skriva den här boken?
– Först och främst för att jag själv har arbetat med detta som konsult åt Stockholmshem i projekt som Hållbara Hökarängen och Bagarmossen Smartup. Jag driver också ett kontorskollektiv som är en lokal mötesplats, Bagarmossen Resilience Centre, samt har forskat på KTH kring hur grannskaps-appen LocalLife kan utvecklas i fallstudier Bagarmossen och Norra Djurgårdsstaden. Dessa projekt har gett mig en del insikter samt en massa kunskap om hur fastighetsägare kan bidra till hållbara och levande stadsdelar i samverkan med boende. Jag ville gärna dela med mig av den kunskapen samt ta reda på hur fastighetsägare har gjort i andra delar av landet. Därför bestämde jag mig för att skriva en bok och sökte stipendium från Riksbyggens Jubileumsfond och fick ett stipendium på 200 000 kr. Detta gjorde det möjligt för mig att skriva boken, och Svensk Byggtjänst tyckte att det var en bra idé.
Varför behövdes det en guide till hållbara och levande stadsdelar?
– Rent allmänt så finns det så mycket fastighetsägare kan göra för ökad hållbarhet och tyvärr inte gör. Min mission är helt enkelt att inspirera fastighetsägare till detta. Boken handlar ju mycket om livet mellan husen och hur fastighetsägare i samverkan med varandra och med andra aktörer i stadsdelen kan bidra till detta.
Du pratar en hel del om platsutveckling i boken, ett allt mer förekommande begrepp inom stadsbyggnad och landsbygdsutveckling. Vilka är de främsta styrkorna, och svagheterna, med i platsutveckling som koncept?
– Platsutveckling är ett mycket intressant koncept då det gör det möjligt att hantera sånt som lätt faller mellan stolarna annars – miljön mellan husen. Det är dock viktigt att arbetet inte stannar vid ytliga åtgärder som blir ren kosmetika utan att man verkligen vill göra skillnad. Jag skiljer också på “hållbar platsutveckling” och på platsutveckling som bara syftar till att öka attraktiviteten. Det finns ju en risk om man bara tänker på attraktivitet och kanske på att människor utifrån, till exempel turister, ska gilla stadsdelen. Risken handlar om att stadsdelen kan gentrifieras. Det innebär att lokalhyror och bostadshyror ökar samt att lägenhetspriserna ökar. Allt det man då har uppmuntrat i form av konstnärslokaler och småskaliga butiker slås ut och ersätts av kedjor. Om där bara blir turister försvinner det genuina och folkliga som man ville skapa. De höga hyrorna gör ju också att lokalbefolkningen flyttar. Sådan platsutveckling är inte bra. Jag vill därför att de som arbetar med platsutveckling ska tänka på dem som bor där och att deras liv ska förbättras, inte på att byta ut boende och lokalhyresgäster.
Ekonomi tenderar många gånger bli en avgörande faktor för vad som görs och inte görs. Du tar bland annat upp begreppet negativa externeffekter, då företag prioriterar det som ger lönsamhet. Hur ska fastighetsägare tänka för att de ekonomiska spelreglerna ska främja ekologisk och social hållbarhet?
– Det här är en svår fråga som skulle behöva utforskas mycket mer. Det hänger också ihop med gentrifieringsfrågan. En fastighetsägare som satsar på hållbarhet ska fokusera på att sänka utgifterna snarare än att höja intäkterna. Det kan handla om att minska omsättningen och vandaliseringen. Att se till att källsorteringen fungerar och att boende hjälper till i förvaltningen av området. Då minskar kostnaderna. Att höja hyrorna är dock inte en särskilt bra lösning eftersom boende och lokalhyresgäster då behöver flytta. Om fastighetsägaren vill ha högre intäkter så bör man satsa på att fylla tomma lokaler genom arbeta aktivt med lokaluthyrningen samt att inte ha bostadsvakanser heller. Fastighetsägaren kan också satsa på att minska tids- och ytvakanser genom att hyra ut lokaler vid flera tider på dygnet. En skola kanske kan användas kvällstid av föreningar till exempel. Tak eller mark kan hyras ut för odling. Detta är mycket nytt tänk, men kan bli intressant i framtiden.
Kan du se någon tendens kring vilka typer av fastighetsägare som tycks gå åt det hållet?
– Bra fråga. Även allmännyttan har nu lönsamhetskrav, men visst finns det många allmännyttiga bolag som tänker så. Det finns också några privata fastighetsägare som tänker på det viset, även om värdeökningen oftast är avgörande för dem. Jag tror att det skulle behöva göras fler forskningsstudier på hur man kan spara pengar på hållbar förvaltning som sedan skulle kunna inspirera fler fastighetsägare.
Hökarängen, Bagarmossen och Majorna är några av de stadsdelsområden som du tar upp i boken utifrån olika perspektiv. Finns det något de har gemensamt som man skulle kunna peka ut som en framgångsfaktor?
– Ja, den viktigaste faktorn är att där bor människor med högt socialt kapital men inte alltför stort ekonomiskt kapital. I stadsdelar med lågt socialt kapital är det inte så många som orkar tänka på grannskapsutveckling. I stadsdelar där de boende har ett stort ekonomiskt kapital hinner man sällan tänka på hållbarhet och grannskapsutveckling. Äger du en villa med stor tomt, har en sommarstuga och båt, samt tillbringar stora delar av semestern på franska Rivieran, då är nog inte gemensamhetsodlingar och cykelkök det som står högst upp på agendan. En annan faktor är hur stadsdelarna ser ut. De är ganska väl avgränsade och byggda enligt grannskapsprinciper. Här finns kvarter och innergårdar och mycket grönska. Trafiken är begränsad och bebyggelsen är relativt småskalig men ändå hyfsat tät. Här finns en naturlig grannskapskänsla.
Vilka åtgärder tenderar att vara de viktigaste för de boende skulle du säga?
– Det viktigaste för att de boende ska kunna leva hållbart är att det finns bra källsortering och cykelparkering. Det är grunden som bör finnas. Sen beror det helt på vilka boende man vänder sig till. För vissa är gemensamma odlingar otroligt viktiga. För andra är sociala åtgärder som gör det enklare att umgås med grannarna viktiga. För andra är god service i stadsdelen det viktigaste. Det varierar beroende på område. Den som arbetar med ett projekt eller en process bör därför involvera de boende och fråga dem vad de vill ha. Det finns flera metoder för hur man gör det på ett bra sätt.
Är det någon ny insikt du har tagit med dig under arbetet med boken?
– Att hållbarhet omfattar så pass mycket och att det finns så många olika aspekter att arbeta med. Jag hade själv svårt att avgränsa mig och har i efterhand kommit på fler aspekter. Ett exempel är ensamheten i många stadsdelar och hur man hanterar den. Ett annat är kollektivboenden, eller co-living som det heter numer. Trots att jag inte fick med allt har jag ändå ett väldigt stort material och skulle egentligen kunna skriva flera olika böcker. En annan insikt är att detta att hållbar stadsdelsutvecklingsarbete kan leda till gentrifiering, vilket är mycket olyckligt. Vi behöver ju göra våra städer mer hållbara och därför är det jätteviktigt att utforska mer hur vi kan göra det utan att gentrifieras, men samtidigt göra det lönsamt för fastighetsägaren.
Om du ska lista dina tre viktigaste tips till fastighetsägare – vilka skulle det vara?
– Samskapa och samverka. Driv inte processen själv utan involvera boende, lokala aktörer, kommun och andra fastighetsägare. Använd digitala hjälpmedel, det kan förenkla. Även om det är ett projekt, tänk process. Redan från början är det jätteviktigt att tänka hur det som görs kan användas i ordinarie förvaltning.
