Under det andra kvartalet av året rådde det en balans mellan den möjliga efterfrågan och tillgången på nya hyresrätter i Sverige som helhet. För nya småhus var det emellertid en tydlig brist, medan marknaden för nya bostadsrätter befann sig på gränsen mellan balans och brist.
I samtliga tre storstadsregioner noterades brist på nya småhus, vilket indikerar en väsentlig möjlighet för ökat byggande. Antalet sålda nya bostäder har ökat markant under första halvåret i år jämfört med samma tidsperiod föregående år, men från en låg nivå. Sedan 2022 har kostnaderna för produktion ökat kraftigt samtidigt som priserna på andrahandsmarknaden har minskat. Detta påverkar efterfrågan på nya bostäder negativt. Om den långvariga konflikten i Mellanöstern resulterar i högre inflation och stigande räntor, finns det en risk att efterfrågan dämpas ytterligare.
– Vår analys visar att potentialen i att bygga nya småhus i storstadsområdena är god sett till den obalans som finns mellan den potentiella efterfrågan, där vi väger in betalningsförmågan, och utbudet av nya småhus. Utbudet har av olika skäl inte hängt med, säger Robert Boije, SBAB:s chefsekonom.
Fyra gånger om året sammanställer SBAB/Booli en analys av bostadsbyggandet, bedömd utifrån den beräknade potentiella efterfrågan jämfört med utbudet genom indexet HMI (se metodbeskrivning nedan) samt det faktiska försäljningsläget. Den potentiella efterfrågan tar hänsyn till hushållens preferenser för olika boendealternativ och den ekonomiska kapaciteten att köpa en ny bostad, vilket kan avvika från den verkliga efterfrågan.
Balans mellan potentiell efterfrågan och utbudet av nya hyresrätter
I det andra kvartalet i år rådde balans mellan den potentiella efterfrågan och tillgången på nya hyresrätter i Sverige i stort (se diagram 1). Bostadsrätter befann sig i en position som var nära balanspunkten och underskott, medan det fanns ett klart underskott för småhus.
Störst potential för ökat byggande av hyresrätter i Skåne och Västra Götaland
Balans rådde för hyresrätter i alla storstadslän. Den största möjligheten för ökat byggande av hyresrätter finns i Västra Götalands län och Skåne län, som nästan når gränsen till underskott (se diagram 1). De tidigare tydliga tendenserna mot underskott i både Skåne och Västra Götalands län har dock avtagit.
– Bland storstadslänen ser förutsättningarna för byggande av nya hyresrätter bäst ut i Skåne län nära följt av Västra Götalands län. Hyrorna i Stockholm är, jämfört med de båda andra storstadslänen, generellt sett, höga i förhållande till betalningsförmågan, säger Robert Boije.
Största möjligheten för att öka byggandet av bostadsrätter i Stockholms län
Under det andra kvartalet var situationen med bostadsrätter i Västra Götalands län och Skåne län i balans, medan Stockholms län nästan hade ett underskott, efter att tidigare ha visat på ett mer tydligt underskott (se diagram 1). Bland de storstadsregioner som jämförs framstår Stockholms län fortfarande som den bästa platsen för ökat byggande av bostadsrätter.
Största möjligheten för att bygga nya småhus i Stockholms och Skåne län
När man ser till storstadslänen är möjligheterna för byggande av nya småhus mest lovande i Stockholm och Skåne län (se diagram 1). Det fanns tydliga underskott i båda dessa län under det andra kvartalet av året. Västra Götalands län just passerade gränsen för underskott, och trenden visar en nedåtgående riktning.
– Det politiska intresset för småhusbyggandet verkar ha tagit fart – även över blockgränsen. Kanske kan de många konstruktiva och innovativa förslagen som egnahemskommissionären Stefan Attefall nyligen presenterat för att röja undan utbudshämmande hinder för småhusbyggande, bidra till att man från politiskt håll går från ord till handling, säger Robert Boije.
Den faktiska efterfrågan på nybyggda bostäder fortsätter att öka, men fortfarande från låga nivåer. Under det första halvåret av innevarande år har det registrerats ett betydligt högre antal försäljningar av nya bostäder i Sverige jämfört med samma period förra året (se diagram 2). De höga produktionskostnaderna i förhållande till priserna på andrahandsmarknaden fortsätter dock att begränsa efterfrågan (se diagram 3). Försäljningstiderna har minskat avsevärt (se diagram 4). Samtidigt ligger andelen av prissänkta bostäder på relativt höga nivåer (se diagram 5), även om den har minskat något.
Nytt normalläge
– På kort och medellång sikt är det framför allt konjunkturen, ränteläget och produktionskostnaderna i förhållande till priserna på andrahandsmarknaden, som avgör efterfrågan på nya bostäder. På längre sikt leder den betydligt lägre befolkningstillväxten till dämpade byggvolymer. De höga byggvolymer vi såg under perioden med ultralåga räntor och en snabbt växande befolkning tillhör sannolikt historien. Bostadsbyggarna har ett nytt normalläge att förhålla sig till, säger Robert Boije.
– Bostadsbyggarna kan ändå glädja sig lite över att försäljningstalen gått upp under året i takt med stärkt konjunktur och stigande realinkomster – även om det är från låga nivåer. För en mer betydande uppgång måste bostadspriserna på andrahandsmarknaden öka i förhållande till produktionskostnaderna. Den utdragna konflikten i Mellanöstern riskerar samtidigt att dämpa efterfrågan om den leder till att inflationen och räntorna stiger igen. De längre marknadsräntorna har redan gått upp ganska mycket den senaste tiden, säger Robert Boije.
