– Vi vill ha det sociala engagemanget som byggmästarna hade, men vi måste också fokusera på att minska utsläppen från våra projekt, säger han.

Viktor Mandel tar emot i Jordbro centrum, ett område som är väldigt präglat av stadsutveckling. Den lokala kyrkan renoveras och kyrkbacken fungerar som tillfällig parkeringsplats för byggarbetarna. Han drar på sig sin varseljacka över den grå kostymen och tar täten mot bygget. Det avdankade köpcentrat intill sjunger på sista versen och ska snart rivas för att lämna plats för ännu fler bostäder.  Sveafastigheter är först ut med sitt hyresrättprojekt Näckrosen. 367 hyresrätter (varav tolv LSS-lägenheter) i storlekarna ettor till femmor och en förskola kommer att ändra stadsbilden väsentligt. Arkitekterna Kirsh + Dereka har ritat husen som med varierande fasadvolymer, och byggnadsdelar som burspråk, variationer i takhöjd och fönstersättning ska bli ett samtida tillägg i Jordbro.

– Det är bra att vara här först, då kan vi sätta vår prägel på det nya området, säger Viktor Mandel.

Bidrar till flyttkedjan

Kommer det bli hyresrätter med låga hyror? Nej, inte lägre än vanligt. Men nyproduktion är efterlängtat av många i området, tror Viktor Mandel. Och när de flyttar in i de nya husen kommer andra lägenheter med billigare hyror att bli lediga. Den så kallade flyttkedjan.

– De som flyttar hit kommer betala mycket högre hyra än sina grannar. Så vi måste erbjuda något mer. Lägenheterna måste vara tystare, badrummen fräschare och de måste få fler rum på samma yta, något vi vet efterfrågas, säger Viktor Mandel.

Det är Viktor Mandel som föreslagit att Hållbart byggandes intervju ska ske ute på en byggarbetsplats, han gillar att visa upp vad Sveafastigheter bygger. I kvarteret Näckrosen pågår just nu invändigt arbete i en fastighet och stomresning av ytterligare två. Det är rent och snyggt på arbetsplatsen och trapphusen känns julpyntade, med ledslingor som minskar snubbelrisken.

Från fastighetsägarfamilj

Viktors efternamn uttalas ”som nöten” och han är uppvuxen i fastighetsbranschen. Hans pappa drev ett företag som ägde bostadshus och industrifastigheter. Viktor Mandels första kontakt med branschen var gräsklippning på pappans fastigheter.

Efter skolan studerade han till ingenjör på KTH, samhällsbyggnad med fastighetsekonomisk inriktning, där han lärde sig om hus och investeringskalkyler och stadsbyggnad.

– Det var inte ett superutstuderat val att hålla på med fastigheter från början, men ju mer jag höll på med det desto mer intressant blev det, säger han.

Det som lockade honom var kombinationen av investeringsanalys och praktisk fysisk verksamhet som fastighetsbranschen består av, och det intresset har bara vuxit med åren.

– Det är kul att kombinera de finansiella aspekterna med att det vi skapar ändå blir människors boendemiljöer, säger han.

Började som rådgivare

Till en början arbetade han på Leimdörfer – senare Nordanö, där han var rådgivande i stora fastighetsaffärer kring fastighetsfondernas bostadsinnehav. Det innebar att han var ute och såg väldigt många fastigheter, han jobbade med allt från de finaste husen på Östermalm till fastigheter i de flesta utsatta områden.

– Jag funderade mycket på strategier, vad man kan göra i olika områden och hur affärsmöjligheterna skiljer sig åt, säger han.

Efter hand gled Viktor Mandel över till att jobba med olika fastighetsaffärer. Sveafastigheter startade när ett antal kollegor från den sfären, som satt ihop och jobbade vid den tiden, såg en möjlighet att hitta en ny nisch.

– Då – 2014 – var inte hyresbostäder en så stor grej men vi tyckte det fanns en plats att fylla om man kunde vara lite mer kreativ och anpassad i sitt byggande.  Om vi kunde ta oss an platser där inte alla tycker det går att bygga projekt såg vi att det fanns en affärsidé som var värd att fokusera mer på, säger han.

Från början bestod Sveafastigheter bara av tre anställda, och Viktor Mandel satt i styrelsen, sedan blev han koncernchef och så slutligen vd. 2020 blev företaget en del av SBB och deras mål har hela tiden varit att bygga hyresrätter och sedan förvalta dem.

tt sälja sina hus innan de är klara är kanske det vanligaste i den här branschen, men vi tycker att långsiktigheten ger oss möjlighet att ta extra kostnader - som grön betong och solceller. Ur det långsiktiga perspektivet blir huset blir lite mer värt om vi gör en bättre produkt. När vi bygger vill vi vara på platsen länge, säger han.

Bolaget byggde sina första 200 lägenheter i Västerås och har sedan dess haft ambitionen att utveckla platser där det finns en långsiktigt stabil efterfrågan på moderna bostäder. Prioriterade marknader har varit Västerås, Uppsala och Söderort och Nacka i Stockholm, marknader som det tar tid att jobba in sig på.

– Vi jobbar nära kommunerna om att hitta mark som passar för att vi ska kunna bygga, så processerna är långa, det kan ta tio år eller mer från idé till byggnad. När vi bygger måste det finnas ett samspel med kommunen om att de vill bygga hyresrätter. Sen vill vi gärna hitta rimliga kollektivtrafiklägen, säger Viktor Mandel.

Vill bygga stad

Platserna finns i lägen som redan har en stark ställning – som vid Steam hotell i Västerås, men Sveafastigheter vill också vara med och bygga ”stad”, på mer eftersatta platser.

– Vi försöker ligga steget före så det vi bygger blir lite bättre än om nån annan hade gjort det, säger Viktor Mandel.

Hållbarhet har också blivit en röd tråd i företagets verksamhet. Genom att göra egna testprojekt och utredningar tar de fram system för att steg för steg sänka de utsläpp projekten orsakar. 2017 byggde de ett av Sveriges första större flerbostadshus med plusenergiteknik - Neptun i Västerås. I Vallentuna testar de just nu att bygga ett betonghus och ett massivt trähus intill varandra, för att kunna jämföra klimatpåverkan. I Uppsala har de byggt Cykelkungen, ett projekt som har parkeringstal noll men i gengäld gynnar cykling med bland annat en cykelverkstad.

Fokus på betong

Ett företag som Sveafastigheter har den perfekta kombinationen av lättrörlighet och muskler för att i varje projekt vässa sina hållbarhetsmål ytterligare. Och på byggarbetsplatsen i Jordbro visar en engagerad Viktor Mandel nu företagets senaste test. Jordbroborna som passerar förbi bygget ser nog bara ytterligare en grå betongstomme som reses, men Näckrosen är ovanlig. Här används både klimatförbättrad betong och smäckrare betongelement. Egna analyser ligger bakom greppet. Sveafastigheter gillar att mäta.

– Förut visste vi inte riktigt hur stor koldioxidpåverkan våra projekt hade. Men nu analyserar vi - hur tjock är väggen, var är cementen ifrån, hur har den transporterats hit, vad eldades ugnen med som skapade kalken? Utifrån detta började vi sätta mål. Vi ska minska vår koldioxidpåverkan över tid och vi ska gå mot ett netto noll 2030, då är det här första projektet där vi tagit med oss sådana lärdomar, säger Viktor Mandel.

Den första insikten de fick var att inte slösa med betongen.

– Tidigare har vi ofta jämnat till arbetsplatsen så det blev lätt att köra med maskinerna där, det var rationellt ur kostnadsperspektiv men inte ur koldioxidperspektiv. Så det har vi slutat med, säger Viktor Mandel.

Nästa steg var att titta på betongväggarnas tjocklek.

– Vi såg att om vi beställt en vägg som var 300 millimeter tjock så var den ofta 320 millimeter när vi fick den, en säkerhetsmarginal, och med hjälp av en konstruktör förstod vi att det räckte om väggen var 270 millimeter tjock för att möta krav på brand, hållfasthet och ljuddämpning, säger Viktor Mandel.

Slagg minskar utsläpp

Därför levereras nu tunnare stomme till Näckrosen. Som en bonus är betongstommen lättare att resa och ger mer boendeyta invändigt.

De betongdelar som gjuts på plats är av klimatförbättrad betong från Thomas betong, där delar av cementen bytts ut mot slaggprodukter. Dessutom används återvunna armeringsjärn i projektet.

– Det där har lett till att vi har 44 procent lägre utsläpp än vi hade i motsvarande projekt 2018, säger Viktor mandel.

Den gröna betongen är dyrare och projektet har högre kostnader för varje vägg. Men det är en måttlig fördyring i förhållande till hela projektets storlek som ändå gör så jättestor skillnad, tycker Viktor Mandel.  Men Sveafastigheter planerar inte att slå sig till ro med de här resultaten.

–Vi måste bli ännu bättre. Nästa gång utgår vi från den här nivån och gör ännu mer. Vi tar vårt grundkoncept för byggande och gör det ännu bättre, säger Viktor Mandel.

Socialt hållbar byggherre

Även sociala åtgärder ingår i den moderna byggmästarens uppdrag.

– Vi vill vara en socialt engagerad fastighetsägare. Det handlar om hur vi bidrar till ökad trygghet i vår fastighet men också runt om. Vi följer upp antalet anmälda brott i vårt närområde och bidrar med kameror och belysning och ser till att skapa en bra blandning av hyresgäster. Vi engagerar oss i platsen - via föreningar, kommunen, de stora arbetsgivarna och så vidare, säger Viktor Mandel.

Sedan Sveafastigheter bildades har hyresrätten kommit mer i fokus och fler aktörer satsar på boendeformen. Viktor Mandel tycker fortfarande det är en god affär att bygga hyresrätter och hoppas kunna växa i snitt 35 procent per år i tio år.

– Vi har hittat en takt där vi kan bygga tusen lägenheter om året på ett kontrollerat sätt. Får vi till det så blir vi ett ganska stort bolag med tiden, säger han.

Hållbarhetsengagemanget kommer inifrån

Det börjar bli dags att avsluta intervjun och fotografen vill ta några sista bilder vid en vacker träklädd lekpark där barnen från Näckrosen sannolikt kommer att leka i framtiden. Viktor Mandel slänger varseljackan på marken och säger att det inte gör något om den blir lite smutsig.

– Byggjobbarna retar mig alltid för att min jacka är för ren, säger han och fortsätter prata så engagerat så fotografen vänligt får tysta honom för att kunna ta sina bilder.

Att ha hållbarhet i fokus är en fördel när man jobbar med kommuner om att utveckla områden, även om det sällan finns någon direkt kravbild från kommunerna gällande koldioxidutsläpp, tycker Viktor Mandel. Hyresgästerna bryr sig inte i första hand om klimatpåverkan när de tackar ja till en lägenhet, då är frågor om lägenhetens storlek, balkong och läge viktigare. Inom hållbarhetsåtgärder är det snarare cykelpooler, bilpooler och energibesparande åtgärder som berör mer. Men det spelar egentligen inte så stor roll om hållbarhetsåtgärderna efterfrågas, tycker Viktor Mandel.

– Det är vi som bygger husen och ska förvalta dem länge och vi gör stor åverkan på marken. Då har vi ett ansvar att göra det så bra och hållbart vi kan, säger han.

Namn: Viktor Mandel

Ålder: 38

Familj: Fru, två söner 8 och 10 år

Bor: Saltsjöbaden

Karriär: Leimdörfer, Brunswick Real Estate

Utbildning: Fastighetsekonomi, KTH

Fritidsintressen: Skogsskötsel och segling

Om jag måste byta yrke skulle jag bli: Skeppsredare

Senast lästa bok: Den gyllene freden 1721 av Alexej Smirnov.

Senast lyssnade skiva: Palomino av First Aid Kit.