AMF Fastigheter har de senaste tio åren tagit sig an ett antal fastigheter i Mood-kvarteret på Norrmalm iStockholm. En solig vårdag som den här är det tjusig utsikt från plan 7 på Jakobsbergsgatan 24. Utanför de stora glasfönstren syns takåsarna på de fastigheter som renoverats och byggts till under de senaste åren i stadsutvecklingsprojektet som idag är kvarteret Mood. Nu är det dags att ta sig an det sista huset i området och projektchefen Tove Törneman och projektutvecklingschefen Johan Lindskog visar stolt upp projektet.

Testprojekt för hållbarhet

Jakobsbergsgatan 24 är utvalt som ett testprojekt för att svara på frågan hur AMF Fastigheter skulle kunna utveckla sin allra mest hållbara kontorsfastighet med målet att minimera koldioxidutsläppen både i byggnadsfasen och för de kommande 30 åren.–Redan i förstudien började vi klimatberäkna projektet. Genom att ompröva gamla sanningar och tidigt beräkna vår klimatpåverkan har vi kunnat fatta beslut och löpande göra justeringar som kommer att reducera koldioxidavtrycket, säger Tove Törneman,projektchef för Jakobsbergsgatan 24.

Kungliga Telegrafverkets hus

Den historiska byggnaden Televerkets hus uppfördes 1910–1912 för Kungliga Telegrafverket efter ritningar av arkitekten Aron Johansson. Byggnaden skyddas sedan 1993 som ett statligt byggnadsminne och är blåmärkt med synnerligen höga kulturhistoriska värden. 2002renoverades byggnaden invändigt och då byggdes även ett glashus som länkar ihop fastighetens huskroppar. AMF Fastigheter köpte fastigheten 2013 och i slutet av 2022 flyttade den gamla hyresgästen Ernst & Young ut och nu ska fastigheten omvandlas från ett stort kontor till ett antal mindre kontorslokaler. Detta ska ske på hållbarast möjliga sätt och fastigheten miljöcertifieras i Miljöbyggnad Silver i drift.

Demontering, inte rivning

När Hållbart byggande besöker projektet är det i det många skulle kalla ”rivningsfasen”, då huset normalt töms på sitt gamla innehåll inför att nytt material ska föras in. Men här handlar det mindre om att riva ut och mer om att demontera och lagra material. I de ganska tomma lokalerna ligger högar med staplad isolering och gipsskivor och glasrutor står uppställda i väntan på att monteras tillbaka. Inga stora schakt ska tas ut, inga nya entréer ska öppnas upp.

–Målet är att utgå från husets naturliga förutsättningar och att ha fokus på att bygga för framtiden–snarare än att riva ner historien, sägerTove Törneman.

Nya flexibla installationer

För att säkerställa låg energianvändning blir en viktig pusselbit dock att uppdatera installationerna i fastigheten. Här kommer ofrånkomligen en del nytt material in i byggnaden. Ombyggnad av installationer står för ungefär 40 procent av koldioxidavtrycket inom AMF Fastigheter och ofta byts installationer ut vid varje hyresgästanpassning. Det här vill man förebygga på Jakobsbergsgatan 24.Därför har hela fastigheten projekterats på ett sätt så att installationerna monteras så att de inte behöver ändras eller flyttas oavsett hur nya hyresgäster vill använda sina lokaler.

–Vi har gått igenom plan för plan i hela huset,hittat alla tänkbara rum och alla rumslägen som kantänkas bli aktuella i framtiden. Sen har viprojekterat alla discipliner efter det, säger ToveTörneman.

Nytänkande lösningar

Målet är att när en hyresgäst flyttar in ska de kunna flytta väggar och byta rumsanvändning utan att behöva röra installationerna, för de ska funka för alla olika planlösningar. Det här är väldigt nytänkande, tycker JohanLindskog, projektutvecklingschef med ansvar för projekt och hållbarhet,på AMF Fastigheter.

–Det vanliga är att vi bygger installationer utifrån vad kunden vill ha. Och sen när de flyttar ut efter fem, sju eller tio år då rivs ofta allt ut och vi börjar om igen. Det här funkar ju inte i encirkulär framtid. På Jakobsbergsgatan 24 har vi både dagens och morgondagens kunder i fokus, säger han.

Miljövänligare på sikt

Att göra som på Jakobsbergsgatan innebär att lite fler installationer monteras in i detta skede, men det kommer ändå bli miljövänligare och mer ekonomiskt på lång sikt, tror de inblandade.En rundvandring på Jakobsbergsgatan 24 visar att de olika delarna av huset kräver lite olika åtgärder,glashuset som tidigare haft ett annat system får samma ventilationslösning som resten av husen och idet gamla bostadshuset ingår även arbete med klassisk byggnadsvård där stuckaturer och gamla fina dörrar väntar på att tas om hand. Men det enda stora som kommer att tillföras huset är en stor trätrappa som kommer att byggas på innergården för att bibehålla en större flexibilitet mellan husets olika delar.

Gemensamma ljusa ytor

Husets bottenvåningar ska bli ljusa med stora gemensamma mötesytor och många konferensrum. Garage,laddstolpar och cykelrum ska finnas i källaren och i kvarteret finns också tillgång till gym, en stor innergård, gemensamma takterrasser och coworkingspace.

Mycket återbruk i fastigheten

Men just nu är projektet alltså i fasen att det material som ska återbrukas samlas in och gås igenom. Ljudabsorbenterna som legat i undertaken var inplastade och kan därmed lätt återbrukas som väggisolering. Gipsplattorna får också nytt liv i nya väggar.Kylrör, sprinkler och golv återbrukas och pentryn flyttas till andra AMF Fastigheter. En helt nylösning har också tagits fram för återbruk av innerväggarna av glas. Glasen riskerade ett tag att behöva slängas eftersom takhöjderna ska förändras i huset, men ska nu tas om hand och få nytt liv medhjälp av en lösning som tagits fram av Modus.–Efter långt sökande hittade vi en partner som kunde erbjuda en MDF-profil som gör att vi kan återbruka alla glas oavsett storlek eller tjocklek. Alla glasväggar kommer att se olika ut, men det är en del av känslan, säger Tove Törneman.

Hållbarhet får kosta

Tove Törneman har ännu inte någon slutnota som visar hur ekonomin i projektet blir, men hennes uppfattning är att återbruket inte blir direkt dyrare än om nytt material hade monterats in i huset. Och JohanLindskog säger att man bestämt att projektet får kosta lite mer initialt eftersom det blir mer ekonomiskt på lång sikt.–Vi har ju tagit ett strategiskt beslut gällande hållbarhet och vi har valt ut ett antal projekt underåret där vi verkligen investerar för framtiden. Det vi investerar nu gör vi för att få ännu bättre avkastning längre fram. Om vi gör det under

5kontrollerade former kommer vi att tjäna på det i längden tror vi och till syvende och sist är vårt uppdrag att leverera avkastning och pensioner till våra fyra miljoner sparare, så enkelt är det, säger han.